Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-07-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6721, 200.257.812/01

Naar aanleiding van het tussenarrest van 3 maart 2020 heeft op 19 april 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd. Partijen hebben via berichten van hun advocaten gedateerd 15 juni 2021 en 22 juni 2021 opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Deze brieven zijn aan het dossier toegevoegd en het hof zal voor zover nodig op de inhoud ervan terugkomen in dit arrest.

Het gaat in deze zaak om de verkoop van hoeve ‘ [de hoeve] ’, die in eigendom toebehoorde aan [appellanten] c.s. en die zij in 2011 aan GSP hebben willen verkopen. De vraag is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, of GSP in de nakoming daarvan tekort is geschoten en of GSP onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. gehandeld heeft. De achtergrond van het geschil tussen partijen over deze vragen is de volgende.

Vanaf 2010 is er sprake van (beoogde) ontwikkelingen in het Eemshavengebied. Naar aanleiding van belangstelling van een internationale onderneming om nabij de Eemshaven een datacentrum te vestigen, heeft de rechtsvoorganger van GSP het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’ van 10 maart 2010 opgesteld. GSP stelt daarin voor de bestemming van het gebied ten zuidoosten van de Eemshaven, dat op dat moment een agrarische functie heeft, te wijzigen en als ‘zoekgebied bedrijventerrein’ aan te wijzen zodat vestiging van datacentra mogelijk zou worden.

[appellanten] c.s. waren (tot in 2012) eigenaar van een hoeve van circa 74 hectare grond in de gemeente Delfzijl (hoeve ‘ [de hoeve] ’), waarvan circa 50 hectare akkerbouwgrond gelegen is nabij de Eemshaven. Van deze 50 hectare ligt 39 hectare grond, percelen 41/40 en 50, in de zoekgebieden IV en V van het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’. Naar aanleiding van het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’ is uiteindelijk op basis van de Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 in februari 2011 een nieuw ‘zoekgebied bedrijventerrein’ aangewezen voor niet-kadegebonden activiteiten zoals datahotels, te weten zoekgebied V. Alleen perceel 50, van ruim 8 ha, ligt in het op basis van de Omgevingsverordening aangewezen nieuwe zoekgebied.

Het Managementteam (MT) van GSP heeft [appellanten] c.s. in 2010 benaderd voor verkoop van zijn percelen 50 en 41/40, omdat deze percelen in de beoogde zoekgebieden lagen. Partijen zijn vervolgens met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van de gehele hoeve van [appellanten] c.s. voor een bedrag van € 8.000.000,-. Deze onderhandelingen werden vanuit GSP gevoerd door [A] (hierna: [A] ), MT-lid, die daarbij namens de directeur van GSP, de heer [B] (hierna: [B] ) optrad. [appellanten] c.s. lieten zich bijstaan door de makelaars [C en D] (hierna: [C en D] ).

Voor de aankoop van de hoeve voor € 8.000.000,- was toestemming van het Algemeen Bestuur (hierna: AB) van GSP vereist, omdat de directeur van GSP ( [B] ) slechts een mandaat had voor (aankoop-)transacties van maximaal ʄ 1.000.000,- per keer.

In een e-mail van 17 maart 2011 schrijft [B] aan [appellanten] c.s.:“Nu we aan de vooravond van ondertekening staan moet ik, omdat het koopbedrag boven mijn mandaat uit komt, de koopakte aan het Dagelijks Bestuur (een soort Raad van Commissarissen) en het Algemeen Bestuur (aandeelhouders) voorleggen.”

Op 17, 21 en 22 maart 2011 vindt telefonisch overleg plaats tussen de voor GSP optredende rentmeester, de heer [E] en [C en D] . In de gespreksnotities die [E] van deze telefoongesprekken heeft gemaakt, is het volgende vermeld:“17-3-11 SDC[appellant] gaat niet akkoord met voorstel GSP. Hij kan dit niet tekenen. Wil niet aan zaken vast zitten over zo’n lange periode. Ik heb voorgesteld dat W kan aangeven tot welke datum hij dan wel wil garanderen. Dit was niet aan de orde. GSP moet eerst maar mandaat halen en komt dan maar bij W terug.Wil dat zeggen dat W zich dan nog gebonden acht aan hetgeen tot dusver op papier is gezet? Wat is dan de status? er is geen ja en geen nee gezegd, m.a.w. ik wil nu weten wat de status is1) * “Schorten we de zaak op en gaan hiermee verder als er mandaat is” (m.a.w. [appellant] gaat niet onderhandelen met derden);2) * Zijn partijen geheel vrij en kan GSP mandaat vragen voor (…) aankoop [appellant] en vervolgens opnieuw beproeven of beiden nog wat willen?3) * Wat nu met Groene Ordner? Terug?*) Dan dus geen bodemonderzoek, hetgeen betekent dat na evt. goedkeuring AB minimaal nog 2 maand voorbij gaat voor aktepassering. Art. 19.3!”“21/3 14.10 SDCKomt GSP met nader voorstel waar [appellant] wel mee kan leven? Nee, dat heb ik donderdag al aangegeven. AB is de enige die kan aangaan gezien de hoogte van het bedrag. Ik heb het verhaal van do. herhaald incl dat ik nog toelichting/helderheid van [appellant] verwacht wat de status is van zijn reactie. Geen handtekening is geen bodemonderzoek!Dus als [appellant] wel tekent met een bepaalde houdbaarheidsdatum zou dit m.i. soelaas kunnen bieden. Ik heb hierover geen contact gezocht/gepolst bij GSP want dit was niet meer aan de orde (letterlijk gezegd)Afspr: ik pols alsnog bij GSP of tijdelijke werking bijvoorbeeld 1/6 ’11 oplossing biedt. Daarna antwoord naar SDC.”“22/3 ’11 8:30-9.20 tel SDCOff the record: laat [appellant] met voorstel komen dat hij wel tekent met geldigheid tot bijvoorbeeld 1 juni a.s. dan kan opdracht voor bodemonderzoek worden gegeven. (…)”

[C en D] e-mailt op 22 maart 2011 het volgende aan [E] : “(…) Zoals heden telefonisch besproken hierbij de formulering die toegevoegd kan worden aan de laatste versie van de koopovereenkomst met Groningen Seaports, op pagina 2 onder het kopje In aanmerking nemende dat:“Verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand zal doen tot uiterlijk 1 juni 2011.”(…)”

Kort daarna hebben [appellanten] c.s. een nieuwe hoeve gekocht in [plaats2] met een financieringsvoorbehoud tot 1 mei 2011.

In april 2011 is in opdracht en op kosten van GSP een verkennend bodemonderzoek in de grond van [appellanten] c.s. gestart.

[C en D] heeft op 28 april 2011 aan [E] geschreven:“(…) Naar ik gistermiddag van u begreep zal het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports pas op 8 juli 2011 een definitief besluit nemen over het wel of niet aankopen van het akkerbouwbedrijf “ [de hoeve] ” te [plaats1] , eigendom van de heer [appellant] , op basis van prijs en voorwaarden zoals overeengekomen en vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011. Tot gisteren waren de Familie [appellanten] en wij in de veronderstelling dat de aankoopbeslissing door Groningen Seaports uiterlijk eind mei 2011 zou worden genomen e.e.a. zoals ook blijkt uit aanvullende correspondentie (zie e-mail bericht d.d. 17 maart 2011). In de koopovereenkomst staat vermeld dat verkoper de inhoud van de koopovereenkomst gestand doet tot 1 juni 2011. De gisteren bekend geworden nieuwe datum, 8 juli 2011, waarop men een definitief besluit neemt over de aankoop ligt na de genoemde datum uit de koopovereenkomst deze data sluiten nu niet meer op elkaar aan, graag vernemen wij uw voorstel hieromtrent. (…)”

Op 2 oktober 2011 heeft [E] aan [C en D] geschreven dat het voorstel nog niet aan het AB was voorgelegd, omdat nog niet aan de voorwaarden van een “ja” van de potentiële klant en een sluitend exploitatiemodel was voldaan.

Op 20 oktober 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] , [C en D] en [E] . [E] heeft [appellant] meegedeeld dat het AB van GSP heeft besloten om geen goedkeuring te verlenen voor het aangaan van de ‘koopovereenkomst’. Naderhand is gebleken dat de ‘koopovereenkomst’ niet aan het AB is voorgelegd.

Nadat het [appellanten] c.s. duidelijk was geworden dat GSP afzag van aankoop van hun gehele hoeve heeft nog overleg plaatsgevonden over de eventuele aankoop van alleen perceel 50.

Op 1 december 2011 heeft [A] het volgende aan [appellanten] c.s. bericht:“(…) Groningen Seaport ziet – zoals u reeds is meegedeeld door onze makelaar de heer [E] – af van de aankoop van uw boerderij en de bijbehorende 74.08.32 ha grond. De reden hiervoor is dat het exploitatiemodel voor de uitbreiding zuidoost hoek Eemshaven nog steeds niet voldoet aan de rendementen die het bestuur van Groningen Seaport aan investeringen stelt. (…) Extra nadelig is het effect van de eisen die door de provincie worden gesteld aan het uitbreidingsgebied (100 meter groenstrook) waardoor er nog minder netto uitgeefbaar terrein overblijft. Tot slot heeft de beoogde klant de grootte van het benodigde terrein verminderd tot 7,2 hectare in plaats van de eerder aangegeven 10 hectare. (…) Mede gelet op de ontwikkelingen bij andere grote projecten in de provincie (…), is het niet logisch om het bestuur voorstellen te doen die niet aan het vereiste rendement voldoen. (…) Met betrekking tot de aankoop van de 8 hectare [hof: perceel 50] kunnen wij helaas voor u ook nog geen enkele concrete toezegging doen. (…)”

[appellanten] c.s. hebben perceel 50 en nog een ander perceel op 15 maart 2012 verkocht aan BB Registergoed B.V. voor € 6,23 per m2. Uit een in oktober 2013 gesloten overeenkomst volgt dat BB Registergoed B.V. perceel 50 vervolgens aan GSP heeft verkocht voor circa € 18,- per m2. Op 2 oktober 2013 heeft GSP perceel 50 verkocht aan Green Box Computing B.V., een in Amsterdam gevestigde vennootschap van Google, voor € 48,- per m2. Vanaf 2014 is een vennootschap van Google begonnen met de aanleg van een datacentrum in de Eemshaven dat zich ook uitstrekt over een deel van perceel 50.