Rechtbank Noord-Nederland, 28-11-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:4912, C/18/168927 / HA ZA 16-157
Rechtbank Noord-Nederland, 28-11-2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:4912, C/18/168927 / HA ZA 16-157
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 28 november 2018
- Datum publicatie
- 4 december 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2018:4912
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2021:6721, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- C/18/168927 / HA ZA 16-157
Inhoudsindicatie
Eisers verzoeken te verklaren voor recht dat tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen is nu in artikel 31 van de overeenkomst onder de opschortende voorwaarde is bepaald dat goedkeuring van het algemeen bestuur is vereist. De vertegenwoordigers van gedaagde hebben volgens eisers nagelaten de overeenkomst aan het algemeen bestuur voor te leggen, ingevolge artikel 6:23 BW in samenhang met de artikelen 6:2 BW en 6:248 BW dient naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de opschortende voorwaarde als vervuld te worden aangemerkt. Gedaagde stelt dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen gelet op het totstandkomingsvereiste dat is opgenomen in de considerans. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de inhoud van de onderhandelingen tussen partijen sprake is van een totstandkomingsvereiste. Nu sprake is van een totstandkomingsvereiste komt de rechtbank niet toe aan de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/168927 / HA ZA 16-157
Vonnis van 28 november 2018
in de zaak van
1 [voornaam] [eisers] ,
wonende te Garsthuizen,
2. [voornaam] [eisers] [achternaam],
wonende te Garsthuizen,
eisers,
advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,
tegen
naamloze vennootschap
GRONINGEN SEAPORTS N.V.,
gevestigd te Delfzijl,
gedaagde,
advocaat mr. V.J.M. Verlinden-Masson te Groningen.
Partijen zullen hierna [eisers] (mannelijk enkelvoud) en GSP genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van 2 november 2016 en de daarin genoemde stukken,
- -
-
de brief van de rechtbank van 17 januari 2017,
- -
-
de conclusie van repliek,
- -
-
de conclusie van dupliek,
- -
-
een op 3 april 2018 ter griffie ontvangen brief van mr. Sarolea met aanvullende producties,
- -
-
een op 30 augustus 2018 ter griffie ontvangen fax van mr. Sarolea met aanvullende producties,
- -
-
een op 30 augustus 2018 ter griffie ontvangen fax van mr. Verlinden-Masson met een aanvullende productie,
- -
-
de pleidooien op 13 september 2018 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnota's, alsmede een aanvullende productie zijdens [eisers] ,
- de aanhouding in verband met onderhandelingen tussen partijen tot 10 oktober 2018.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Vanaf 2010 is er sprake van (beoogde) ontwikkelingen in het Eemshavengebied. Naar aanleiding van belangstelling van een internationale onderneming om nabij de Eemshaven een datacentrum te vestigen, heeft de rechtsvoorganger van GSP, de publiekrechtelijke rechtspersoon het Havenschap Delfzijl/Eemshaven (hierna ook: GSP), het 'Visiedocument Eemshaven-Zuid' van 10 maart 2010 opgesteld. Daarin stelt GSP voor om de bestemming van het gebied ten zuidoosten van de Eemshaven, grenzend aan de N33, hetgeen op dat moment een agrarische functie en bestemming heeft, te wijzigen en als nieuw 'zoekgebied bedrijventerrein' aan te wijzen (om vestiging van datacentra mogelijk te maken). Op grond van de Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 is in februari 2011 voornoemd gebied aangewezen als nieuw 'zoekgebied bedrijventerrein'.
[eisers] was (tot in 2012) eigenaar van een hoeve van circa 74 hectare grond in de gemeente Delfzijl, waarvan circa 50 hectare akkerbouwgrond gelegen is nabij de Eemshaven. Van laatstgenoemde 50 hectare akkerbouwgrond ligt 39 hectare grond in de zoekgebieden IV en V van het 'Visiedocument Eemshaven-Zuid'. Dit betreft een perceel akkerbouwgrond ter grootte van 8 ha 26 a 95 ca, gelegen langs de N33, kadastraal bekend gemeente Uithuizermeeden, Sectie [nummer] (hierna: perceel 50) en percelen met een totale oppervlakte van 30 ha ,75 a 95 ca, bij en aan elkaar gelegen in de vorm van een taartpunt ten westen langs de N33 en oostelijk van de Tjariet (hierna: percelen 41/40). Alleen perceel 50 ligt in het op basis van de Omgevingsverordening aangewezen nieuwe zoekgebied.
Het Managementteam (MT) van GSP heeft [eisers] in 2010 in het kader van een minnelijk traject ter voorkoming van een onteigeningsprocedure benaderd voor verkoop van zijn percelen 50 en 41/40, nu deze percelen in de beoogde zoekgebieden lagen. Er hebben vervolgens onderhandelingen plaatsgevonden in het kader van dit minnelijk traject. [eisers] wilde bij voorkeur zijn gehele hoeve verkopen, omdat de overblijvende hectares grond te beperkt voor zijn bedrijf zouden zijn. Daarom heeft de heer [voorletter] [MT-lid GSP] (hierna: [MT-lid GSP] ) - als MT-lid, namens de directeur van GSP, de heer [voorletter] [namens directeur GSP] (hierna: [namens directeur GSP] ) - met [eisers] onderhandeld over verkoop van zijn gehele hoeve voor een bedrag van
€ 8.000.000,00.
De onderhandelingen tussen het MT van GSP en [eisers] hebben op 25 februari 2011 geleid tot een 'bespreekstuk "concept overeenkomst"'. Op de schutpagina's van dit concept en van de tweede 'concept-koopovereenkomst' van 10 maart 2011 staat - voor zover van belang - het volgende:
"Het besluit tot het aangaan van deze overeenkomst is voor behouden aan het Algemeen Bestuur GSP"
In beide concepten luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:
" Artikel 31 ontbindende voorwaarden
1. Deze overeenkomst is ontbonden ingeval het Algemeen,Bestuur niet uiterlijk op
………………… schriftelijk hun goedkeuring aan de onderhavige koopovereenkomst
hebben verleend.
NB: z.s.m. in te vullen: de intentie is om op verzoek van de verkoper de snelste marsroute
te kiezen"
In de considerans van de derde concept-koopovereenkomst van 17 maart 2011 staat, voor zover van belang:
"In aanmerking nemend dat:
(…)
- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan;"
In de derde concept-koopovereenkomst is de oorspronkelijke tekst van het eerste lid van artikel 31 (de vereiste goedkeuring van het Algemeen Bestuur (AB)), zoals verwoord in het eerste en tweede concept, verwijderd.
Voor aankoop van de hoeve voor voornoemd bedrag was toestemming van het AB van GSP vereist, omdat de directeur van GSP slechts een mandaat had voor (aankoop-)
transacties van maximaal ƒ 1.000.000,00 per keer.
Bij e-mail van 17 maart 2011 schrijft [namens directeur GSP] onder meer het volgende aan [eisers] :
"Nu we aan de vooravond van ondertekening staan moet ik, omdat het koopbedrag boven mijn mandaat uit komt, de koopakte aan het Dagelijks Bestuur (een soort Raad van Commissarissen) en het Algemeen Bestuur (aandeelhouders) voorleggen."
In de overgelegde gespreknotities van de voor GSP optredende rentmeester de heer [voorletter] [rentmeester] (hierna: [rentmeester] ) van op 17, 21 en 22 maart 2011 met (een van) de makelaars van [eisers] , de heren [makelaars] (hierna: [makelaars] ), gevoerde telefoongesprekken is het volgende vermeld:
"17-3-11 [makelaars]
[eisers] gaat niet akkoord met voorstel GSP Hij kan dit niet tekenen. Wil niet aan zaken vast zitten over zo'n lange onzekere periode. Ik heb voorgesteld dat W kan aangeven tot welke datum hij dan wel wil garanderen. Dit was niet aan de orde. GSP moet eerst maar mandaat halen en komt dan maar bij W terug.
Wil dat zeggen dat W. zich dan nog gebonden acht aan hetgeen er tot dusver op papier is gezet? Wat is dan de status? er is geen ja en geen nee gezegd, m. a. w. ik wil nu weten
wat de status is
1) * "Schorten we de zaak op en gaan hiermee verder als er een mandaat is" (m.a. w. W. gaat niet onderhandelen met derden);
2) * Zijn partijen geheel vrij en kan GSP mandaat vragen voor (...) aankoop [eisers] en vervolgens opnieuw beproeven of beiden nog wat willen?
3) * Wat nu met Groene Ordner? Terug?
*) Dan dus geen bodemonderzoek, hetgeen betekent dat na evt. goedkeuring AB minimaal nog 2 maand voorbij gaat voor aktepassering. Art. 19.3!"
"21/3 14.10 [makelaars]
Komt GSP met nader voorstel waar W. wel mee kan leven? Nee, dat heb ik donderdag al aangegeven. AB is de enige die kan aangaan gezien de hoogte van het bedrag. Ik heb het verhaal van do. herhaald incl dat ik nog toelichting/helderheid van W. verwacht wat de status is van zijn reactie.
Geen handtekening is geen bodemonderzoek!
Dus als W. wel tekent met een bepaalde houdbaarheidsdatum zou dit m.i. soelaas kunnen bieden. Ik heb hierover geen contact gezocht/gepolst bij GSP want dit was niet meer aan de orde (letterlijk gezegd)
Afspr: ik pols alsnog bij GSP of tijdelijke werking bijv 1/6 '11 oplossing biedt.
Daarna antwoord naar [makelaars] ."
"22/3 '11 8.30-9.20 tel [makelaars]
Off the record: laat W. met voorstel komen dat hij wel tekent met een geldigheid tot bijv. 1 juni a.s. dan kan opdracht voor bodemonderzoek worden gegeven. (…)"
Bij e-mail van 22 maart 2011 aan [rentmeester] heeft [makelaars] het volgende bericht:
"(…) Zoals heden telefonisch besproken hierbij de formulering die toegevoegd kan worden aan de laatste versie van de koopovereenkomst met Groningen Seaports, op pagina 2 onder het kopje In aanmerking nemende dat:
"Verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand zal doen tot uiterlijk 1 juni 2011." (...)"
Op 24 maart 2011 heeft [eisers] het vierde concept, de 'Koopovereenkomst Hoeve, groot 74.08.32 ha, gelegen te Spijk’ (hierna: de "koopovereenkomst") eenzijdig ondertekend. In de considerans staat - voor zover relevant - volgende:
"In aanmerking nemend dat:
(…)
- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan.
- verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand doet tot 1 juni 2011."
In de "koopovereenkomst" luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:
" Artikel 31 opschortende, c.q. ontbindende voorwaarden
1. Deze overeenkomst wordt onder opschortende voorwaarden aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports. De besluitvorming door het Algemeen Bestuur zal z.s.m. plaatsvinden, doch uiterlijk 15 oktober 2011."
In april 2011 is in opdracht en op kosten van GSP een verkennend bodem-onderzoek in de grond van [eisers] gestart. GSP gaf daarmee uitvoering aan het bepaalde in artikel 19 lid 3 van de "koopovereenkomst". Die bepaling luidt - voor zover relevant - als volgt:
"Artikel 19. Bodemonderzoek en bodemverontreiniging
(...)
3. De koper kan verlangen dat vóór de aktepassering een verkennend onderzoek (conform NEN 5740) en zonodig nader onderzoek, in opdracht van koper, wordt uitgevoerd. Het verkennend onderzoek zal zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee maanden na de ondertekening door verkoper van de koopovereenkomst, door- en op kosten van koper worden uitgevoerd (…)"
Bij e-mail van 28 april 2011 heeft [makelaars] het volgende aan [rentmeester] laten weten:
"(…) Naar ik gistermiddag van u begreep zal het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports pas op 8 juli 2011 een definitief besluit nemen over het wel of niet aankopen van het akkerbouwbedrijf " [naam] " te Spijk, eigendom van de heer [voorletter] [eisers] , op basis van prijs en voorwaarden zoals overeengekomen en vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011. Tot gisteren waren de Familie [eisers] en wij in de veronderstelling dat de aankoopbeslissing door Groningen Seaports uiterlijk eind mei 2011 zou worden genomen e.e.a. zoals ook blijkt uit aanvullende correspondentie (zie e-mail bericht d.d. 17 maart 2011).
In de koopovereenkomst staat vermeld dat verkoper de inhoud van de koopovereenkomst gestand doet tot 1 juni 2011. De gisteren bekend geworden nieuwe datum, 8 juli 2011, waarop men een definitief besluit neemt over de aankoop ligt na de genoemde datum uit de koopovereenkomst deze data sluiten nu niet meer op elkaar aan, graag vernemen wij uw voorstel hieromtrent. (…)"
Bij e-mail van 2 mei 2011 heeft [makelaars] aan [rentmeester] als volgt bericht:
"(…) Met betrekking tot het na 1 juni 2011 gestand doen van de koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011, verwacht de heer [voorletter] [eisers] een schriftelijk voorstel van Groningen Seaports waaruit blijkt dat het definitieve aankoopbesluit op 8 juli 2011 zal worden genomen en met daarin opgenomen de datum waarop de juridische levering en betaling van de koopsom zal plaatsvinden e.e.a. zoals heden telefonisch met u besproken. (…)"
Op 1 juni 2011 vindt een bespreking plaats tussen [eisers] , [makelaars] , [namens directeur GSP] , [MT-lid GSP] en [rentmeester] . Bij e-mail van 25 juni 2011 heeft [rentmeester] [makelaars] van dit gesprek een verslag gestuurd, waarin onder andere het volgende wordt vermeld:
(…) Dhr. [namens directeur GSP] bevestigt dat hij, gezien de te nemen grote beleidsbeslissingen en de daaraan
gerelateerde grootte van onderhavige transactie, niet gemachtigd is om een dergelijke
transactie aan te gaan. (…)
Ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst door verkoper, werd door GSP voorzien dat de besluitvorming rond 1 juni 2011 kon zijn afgerond. Gezien het nog lopende bodemonderzoek, het o.a. nog niet gebonden hebben van een klant en het nog niet afgerond hebben van het te actualiseren exploitatiemodel (het exploitatiemodel voldoet thans nog
niet aan de rendementseisen) is deze datum achterhaald. Onderwijl is tevens gebleken dat door de politieke bestuurswisseling in het AB de eerstvolgende vergadering is gepland op 8 juli a.s.
Door al deze opstapeling van factoren is thans de behandeling van de transactie niet meer realistisch in voormelde vergadering. De heer [namens directeur GSP] geeft aan dat er mogelijk in september a.s. een extra AB gehouden zou kunnen worden. (…)"
Op 20 oktober 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eisers] , [makelaars] en [rentmeester] . [rentmeester] heeft [eisers] meegedeeld dat het AB van GSP heeft besloten om geen goedkeuring te verlenen voor het aangaan van de "koopovereenkomst". Deze informatie is onjuist, aangezien de "koopovereenkomst" niet ter goedkeuring aan het AB van GSP is voorgelegd. Nadat het [eisers] - gelet op voornoemde mededeling van [rentmeester] - duidelijk is geworden dat GSP afziet van aankoop van de gehele hoeve van [eisers] , heeft nog overleg plaatsgevonden over eventuele aankoop van enkel perceel 50.
Bij brief van 1 december 2011 heeft GSP ( [MT-lid GSP] ) onder andere het volgende aan [eisers] bericht:
"(…) Groningen Seaports ziet - zoals u reeds is meegedeeld door onze makelaar de heer [rentmeester] - af van de aankoop van uw boerderij en de bijbehorende 74.08.32 ha grond.
De reden hiervoor is dat het exploitatiemodel voor de uitbreiding zuidoost hoek Eemshaven nog steeds niet voldoet aan de rendementseisen die het bestuur van Groningen Seaports aan investeringen stelt. (…) Extra nadelig is het effect van de eisen die door de provincie worden gesteld aan het uitbreidingsgebied (100 meter groenstrook) waardoor er nog minder netto uitgeefbaar terrein overblijft. Tot slot heeft de beoogde klant de grootte van het benodigde terrein verminderd tot 7,2 hectare in plaats van de eerder aangegeven 10 hectare.
(…) Mede gelet op de ontwikkelingen bij andere grote projecten in de provincie (…), is het niet logisch om het bestuur voorstellen te doen die niet aan het vereiste rendement voldoen.
(…) Met betrekking tot de aankoop van de 8 hectare [(perceel 50, opm. rechtbank)] kunnen wij helaas voor u ook nog geen enkele concrete toezegging doen. (…)"
In het verslag van het bestuurlijk 'Afstemmingsoverleg ontwikkelingen Eemshaven' van 19 december 2011 - waarbij aanwezig waren: [namens directeur GSP] (GSP), [MT-lid GSP] (GSP), [wethouder] (wethouder), [lid Gedeputeerde Staten] (lid van de Gedeputeerde Staten) en [naam] - staat het volgende vermeld:
"(...) Uitbreiding bedrijventerrein/glastuinbouw
(...) Opmerkingen naar aanleiding van:
(...)
- het model met een uitbreiding ten oosten van de 220/360 kV-verbinding dat in beeld kwam door de hoge vraagprijs van [naam] is niet nodig. Op dit moment lopen de onderhandelingen goed.
- het is nog niet duidelijk wat GSP met het perceel [naam] gaat doen en of dit ook wordt aangekocht.
(...) E+. TenneT ziet kansen voor de realisatie van de E+ rondom de Tjariet. [naam] heeft hier gronden in zijn bezit. [MT-lid GSP] vraagt wie dit gebied gaat aankopen. Volgens [MT-lid GSP] is de exploitatie van het gebied de Tjariet niet in het bestemmingsplan glastuinbouw meegenomen. [naam] zoekt dit uit. [MT-lid GSP] adviseert om het perceel [naam] aan te kopen en dit in beeld houden voor de E+ (...)"
[eisers] heeft perceel 50, en nog een ander perceel, op 15 maart 2012 verkocht aan BB Registergoed B.V. voor een prijs van € 6,23 per m2. Uit een in oktober 2013 gesloten koopovereenkomst volgt dat BB Registergoed B.V. perceel 50 vervolgens aan GSP heeft verkocht voor circa € 18,00 per m2. Op 2 oktober 2013 heeft GSP perceel 50 verkocht aan Green Box Computing B.V., een in Amsterdam gevestigde vennootschap van Google, voor € 48,00 per m2. Vanaf 2014 is een vennootschap van Google begonnen met de aanleg van een datacentrum in de Eemshaven dat zich ook uitstrekt over een deel van perceel 50.