Rechtbank Rotterdam, 28-08-2013, ECLI:NL:RBROT:2013:6732, C-10-415904 - HA ZA 13-58 130828

“Duur

Artikel 1.

De uitgifte in erfpacht zal geschieden voor de duur van vijf en twintig jaren, ingegaan op één maart negentienhonderd drie en negentig en eindigende op één maart tweeduizend achttien.

Bij het eindigen van deze termijn kan onder gelijksoortige voorwaarden en bepalingen verlenging plaatsvinden, tenzij tenminste één jaar voor het verstrijken van deze termijn de landeigenaar of de erfpachter schriftelijk heeft bericht geen verlenging te wensen en de erfpacht wenst te beëindigen.

Feitelijke levering en gebruik

Artikel 3.

(…)

2. De erfpachter zal deze opstallen gebruiken als woning voor eigen gebruik. (…)

Canon

Artikel 4.

Het erfpachtsrecht wordt gevestigd tegen een jaarlijkse canon van twaalf duizend gulden (f 12.000,--). (…)

Gebruik en bestemming

Artikel 6.

Erfpachter is verplicht het erfpachtsgoed en het daarop gebouwde, conform aard en bestemming te gebruiken en hierin geen wijzigingen aan te brengen zonder schriftelijke toestemming van de landeigenaar. (…)

De erfpachter mag het erfpachtsgoed en het daarop gebouwde niet zodanig gebruiken, doen, of laten, gebruiken, dat hieruit – naar het oordeel van de landeigenaar – bezwaren van welstand, waterhuishouding, of hygiëne van het milieu, danwel gevaar, schade, of hinder, in welke vorm dan ook, kan ontstaan. (…)

Beëindiging

Artikel 14.

Het erfpachtsrecht eindigt door opzegging, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 1 en 15. Indien door rechterlijke tussenkomst de overeenkomst van erfpacht wordt gewijzigd, hebben partijen het recht de overeenkomst van erfpacht op te zeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste twaalf maanden.

Oplevering

Artikel 15.

Bij het einde van het erfpachtsrecht is de erfpachter verplicht het erfpachtsgoed met opstallen en alle er in aangebrachte nagelvaste artikelen als aanrechten, boilers, centrale verwarming, haarden en dergelijke in goed onderhouden en schone staat, vrij van huur, pacht, of andere gebruiksrechten, ter beschikking van de landeigenaar te stellen.

Terzake van het gebouwde, dat door de erfpachter van de landeigenaar tegen betaling van de waarde is overgenomen, danwel met toestemming van de landeigenaar door erfpachter is gesticht, is de landeigenaar aan de erfpachter een vergoeding verschuldigd, overeenkomstig de tussen partijen afzonderlijk getroffen regeling. (…)”

“in aanmerking nemende:

- dat de erfpachter met de landeigenaar een overeenkomst heeft gesloten betreffende de uitgifte in erfpacht van een perceel grond met de daarop gestichte opstallen gelegen aan het [adres 1]te Rockanje (gemeente Westvoorne);

- dat heden bij akte verleden voor notaris Mr. P.J. Buijtink te Brielle de landeigenaar voormelde grond in erfpacht heeft uitgegeven aan de erfpachter, voor de duur van 25 jaren, ingegaan op 1 maart 1993 en eindigende op 1 maart 2018;

- dat in de artikelen 13 en 15 van voormelde akte is vermeld, dat ingeval van beëindiging, verkoop of teruggave van het erfpachtsrecht aan de landeigenaar, de landeigenaar aan de erfpachter een vergoeding is verschuldigd overeenkomstig de tussen hen afzonderlijk getroffen regeling;

verklaren nader te zijn overeengekomen:

- dat voormelde vergoeding gebaseerd zal zijn op de helft van de materiaal- en arbeidskosten benodigd voor een door en voor rekening van erfpachter op bovengemeld perceel grond te stichten woning met schuur en verder toebehoren, evenwel met uitzondering van de kosten verbonden aan de keuken- en badkamer-inventaris;

- dat ten tijde van het gereedkomen van voormelde te stichten woning met schuur en verder toebehoren, ter uitvoering van de vaststelling van bedoelde vergoeding, een door partijen in onderling overleg te benoemen beëdigd taxateur zal worden aangewezen, die de waarde op basis van het in voorafgaande alinea vermelde zal vaststellen;

- dat deze vergoeding door de landeigenaar is verschuldigd op de datum waarop voormeld erfpachtsrecht met de daarop gestichte opstallen door de landeigenaar in eigendom zal worden verkregen of de datum waarop voormeld erfpachtsrecht zal worden beëindigd;

- dat de door de beëdigd taxateur vastgestelde waarde als hiervoor omschreven, op de data van de herziening van de canon van voormeld erfpachtsrecht, met hetzelfde percentage zal worden verhoogd als waarmee voormelde canon zal worden verhoogd.”

“Waardebepaling

Rekening houdend met één en ander wordt door ondergetekende op prijspeil heden aan het geheel een “stichtingswaarde” toegekend van in totaal: f 430.000,-- (zegge: vierhonderddertigduizend gulden)

Op basis van de eerder genoemde overeenkomst dient hiervan de helft te worden genomen, zijnde f 215.000,-- (zegge: tweehonderdvijftienduizend gulden)

(…)

Tussen partijen werd overeengekomen om eveneens de kosten voor bestrating en hekwerk ten bedrage van, gezamenlijk, f 20.000,-- op te nemen, waarmede zodoende bovengenoemde bedragen ten hele, resp. ten halve, worden verhoogd.”

“Aangezegd:

(…)

- Dat op dinsdag 8 januari 2013, door de sterke arm, in de schuur van erfpachter een hennepplantage is aangetroffen;

- Dat erfpachter daarmee, alsmede door andere handelingen, waaronder – doch niet uitsluitend – het herhaaldelijk niet tijdig voldoen van de canon, in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakomingen van zijn verplichtingen als erfpachter, die onder meer volgen uit de akte van 28 april 1993 tot vestiging van het recht van erfpacht;

- Dat landeigenaar om die reden, met inachtneming van een opzegtermijn van (tenminste) een maand, tot opzegging van het recht van erfpacht wenst over te gaan, tegen 1 maart 2013;

- Dat uit de openbare registers niet is gebleken van (beperkt) gerechtigden en/of beslagleggers met betrekking tot het recht van erfpacht.

- Dat het recht van erfpacht op grond van het voorgaande eindigt per 1 maart 2013 (zegge: één maart tweeduizenddertien).”