Rechtbank Noord-Nederland, 22-02-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:958, 9278936
Rechtbank Noord-Nederland, 22-02-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:958, 9278936
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 22 februari 2022
- Datum publicatie
- 31 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2022:958
- Zaaknummer
- 9278936
Inhoudsindicatie
Toepasselijk huurregime. Algemene titel huur. Huur artikel 7:290 BW. Meerdere opvolgende huurovereenkomsten. Gebouwde/onbebouwde onroerende zaak. Tankstation. Onbemande pomp. Opzegging. Artikel 7:228 BW.
Uitspraak
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9278936 \ CV EXPL 21-3588
Vonnis van de kantonrechter van 22 februari 2022
inzake
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres, hierna '' [eiseres] '' te noemen,
gemachtigde: mr. E. Nijhoff,
tegen
1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden, hierna gezamenlijk '' [gedaagden] '',
en individueel '' [gedaagde sub 1] '' respectievelijk '' [gedaagde sub 2] '' te noemen,
gemachtigden: mr. M.L.W.J.S. Knook en mr. L.E. Huisman.
1 Het procesverloop
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 december 2021 en de ten behoeve van die mondelinge behandeling van de zijde van [gedaagden] in het geding gebrachte producties 4 tot en met 12. Namens [eiseres] zijn op de mondelinge behandeling verschenen: [persoon 1] en
[persoon 2] , bijgestaan door mr. E. Nijhoff. Namens [gedaagden] zijn verschenen: [persoon 3] en [persoon 4] , bijgestaan door mr. M.L.W.J.S. Knook en mr. L.E. Huisman. Partijen hebben hun standpunten (nader) uiteengezet, waarbij partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Deze aantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.
Ten slotte is vonnis nader bepaald op vandaag.
2 De feiten
De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan, omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn weersproken.
[eiseres] drijft een onderneming die zich bezighoudt met loonwerkzaamheden en grondverzet. De onderneming van [eiseres] is gevestigd aan de [vestigingsplaats] . [eiseres] beschikt over een uitgebreid agrarisch machinepark en een groot aantal transportmiddelen.
In 2003 heeft [eiseres] een deel van haar grond ter beschikking gesteld aan [opstalhouder] (hierna te noemen: ''het perceel''). [eiseres] en [opstalhouder] (hierna te noemen: " [opstalhouder] ") hebben daartoe een schriftelijke overeenkomst (hierna te noemen: ''de eerste overeenkomst'') gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
''(...)
Ondergetekenden,
[eiseres] (...) BV. gevestigd aan de [vestigingsplaats] hierna
ook te noemen ''grondeigenaar''.
En
[opstalhouder] . [vestigingsplaats] hierna ook te noemen
''opstalhouder''.
Verklaren een overeenkomst van uitgifte en aanvaarding van opstal met elkaar te
sluiten, waarvan de kerngegevens als volgt luiden:
Object en duur.
1. De grondeigenaar verleent aan de opstalhouder het zelfstandig en zakelijk recht van opstal op het perceel grond, zoals hier omschreven voor de periode van 10 jaren, met ingang van 1 juli 2003.
(...)
Bestemming en gebruik.
De in opstal uit te geven grond wordt uitsluitend gebruikt voor de bouw en exploitatie van een tankstation.
(...)
Huur en doorstroomvergoeding.
De grondeigenaar krijgt van de opstalhouder een opstalvergoeding en een vergoeding voor gebruik van energie en toezicht.
Deze vergoeding bedraagt € 180,00 per maand exclusief 19% BTW, en wordt maandelijks door de grondeigenaar aan de opstalhouder gefactureerd met ingang van 1 januari 2004.
(...)''
[opstalhouder] heeft vervolgens een onbemand tankstation op het perceel gebouwd. Op onderstaande foto is de feitelijke situatie weergegeven:
*foto onbemand tankstation*
Op 1 juni 2016 zijn [eiseres] en [opstalhouder] opnieuw een schriftelijke overeenkomst aangegaan met elkaar (hierna te noemen: ''de tweede overeenkomst''). In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Huurovereenkomst voor brandstoffenverkooppunt
En andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
[eiseres] BV. gevestigd aan de [vestigingsplaats] , ten deze
rechtsgeldig vertegenwoordigd door [bestuurder] hierna te noemen ''verhuurder'' verklaart te hebben verhuurd aan:
De besloten vennootschap [opstalhouder] gevestigd aan de [vestigingsplaats] ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door [bestuurder gedaagde] , hierna te noemen ''huurder''.
Huurder verklaart van verhuurder te hebben gehuurd, met het recht het gehuurde zelf te exploiteren, de helft van het onbemande verkooppunt voor motorbrandstoffen, welke voldoet aan de eisen van het Besluit Tankstations milieubeheer d.d. 20 januari 1994, alsmede de wijziging Besluit Tankstation d.d. 12 december 2002, gelegen aan de [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [verkooppunt] compleet met de bestaande luifel, hierna te noemen ''het verkooppunt'' een en ander zoals rood omlijnd is aangegeven op bijgaande door beide partijen gewaarmerkte tekening, alsmede de door huurder gemaakte technische omschrijving welke geacht wordt deel uit te maken van deze overeenkomst, en wel onder navolgende;
Artikel 1 Algemene bepalingen
Deze overeenkomst is ondeelbaar en verplicht partijen tot naleving van de wet en plaatselijke gebruiken met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte, voor zover daar bij deze overeenkomst niet uitdrukkelijk van wordt afgeweken. E.e.a. conform artikel 290 Boek 7 zesde afdelingvan de vierde titelvan het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 2 Investeringen
Het bestaande verkooppunt plus tankstation terrein zal voor rekening van huurder onderhouden worden en jaarlijks worden geïnspecteerd en gerepareerd. Huurder zal er voor zorgen dat de benodigde investeringen worden verricht om het tankstation van een goede en moderne uitstraling te voorzien. Ook zal huurder er zorg voor dragen dat het tankstation voldoet aan de eisen van het Besluit Tankstations milieubeheer d.d. 20 januari 1994, alsmede de wijziging Besluit Tankstations d.d. 12 december 2002.
Het tankstation is geplaatst op een kavelgrond welke in eigendom is van verhuurder.
Het tankstation op zich is gebouwd in 2 gedeeltes tw:
1. De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer één welke eigendom is van [eiseres] Op dit pompeiland zijn 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 1, 2, 3, en 4) deze pompen zijn voor de brandstof voorziening van [eiseres] BV.
2. De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer twee welke eigendom is van [opstalhouder] . Op dit eiland zijn tevens 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 4,5 voor euro benzine en pomp 7 voor dieselolie alsmede de Tokheim creditcard paal.
In 2018 zal het tankstation de 15 jaarlijkse keuring ondergaan. Huurder zal deze keuring volledig verzorgen in samenspraak met [eiseres] . De kosten van deze keuring worden in eerst instantie door huur huurder betaald, daarna wordt de vervanging of reparatie van tank en leidingwerk welke aangesloten zit op pomp 1,2 en 3 doorberekend aan [eiseres] . Deze kosten worden betaald in overleg d.m.v. een factuur in eens of door afbetaling over de getankte liters.
Artikel 3 huurtermijn
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaren met 5 optiejaren, ingaande 1 juni 2016.
Indien huurder c.q. verhuurder niet uiterlijk 12 maanden voor afloop van de periode van 5 jaar, per aangetekende brief, aan verhuurder c.q. huurder heeft aangegeven dat hij van verlenging geen gebruik wil maken, zal deze overeenkomst stilzwijgend worden verlengd met een zelfde periode en zo vervolgens van periode tot periode.
Artikel 4 Huurprijs en betaling
De huurprijs welke huurder aan verhuurder jaarlijks betaalt bedraagt € 3600,00. Huur zal per kwartaal worden gefactureerd inclusief de energiekosten.
(...)
Artikel 5 Oplevering en bodem
(...)
Bij het einde van de overeenkomst zal huurder het verkooppunt en de door hem ten behoeve daarvan geïnstalleerde materialen van het perceel verwijderen en dit in oorspronkelijke staat weer aan verhuurder ter beschikking stellen. Met wederzijdse goedkeuring kan worden besloten, dat bepaalde materialen op het perceel achterblijven, welke in dat geval in de staat waarin deze zich alsdan bevinden tegen een redelijke vergoeding, te weten de boekwaarde van de door huurder geïnvesteerde materialen, in eigendom en risico op verhuurder overgaan.
(...)''
Aan de tweede overeenkomst is een bijlage gehecht die het volgende vermeldt:
'' Omschrijving tankstation
De door [opstalhouder] geplaatste materialen zijn:
Compleet Tokheim creditcardsysteem (bj 2013) softwareaanpassingen en Crypto buiten terminal (bj. 2013).
2 stuks Twin pompen met aan beiden zijden 1 slang.
1 dubbelzijdige pomp voor euro loodvrij benzine
1 dubbelzijdige pomp voor diesel 1 x 130 liter 1 x 45 liter/minuut
De ondergrondse tanks inclusief leidingwerk zijn eigendom van [opstalhouder] .
Dit betreft een ondergrondse tank voor diesel van 15.000 liter.
Een ondergrondse tank voor Euro Loodvrij 95 van 15.000 liter.
Eigendom van [eiseres] is:
2 stuks Twin pompen met aan beide zijden 1 slang.
1 dubbelzijdige pomp voor Dieselolie 1 maal opschakelbaar en 1 maal 45 liter / min.
1 dubbelzijdige pomp voor diesel 1 x 130 liter 1 x 45 liter/minuut
Een ondergrondse tank voor Dieselolie van 30.000 liter.
Al het leidingwerk welke loopt van de diverse tanks naar de pompen, vulleidingen en ontluchting.''
[gedaagde sub 1] heeft per 1 juli 2016 33 tankstations overgenomen van [opstalhouder] , waaronder het onbemande tankstation in [vestigingsplaats] .
Bij aangetekende brief d.d. 5 mei 2020 heeft [eiseres] voor zover thans van belang - onder meer - geschreven:
''(...)
Betreft: Opzegging huurovereenkomst
Geachte heer [persoon 4] ,
De huurovereenkomst bedrijfsruimte gelegen te [vestigingsplaats]
, zijnde verkooppunt voor motorbrandstoffen,
willen wij niet verlengen.
Mede naar aanleiding van de gekregen brief van Avia (dd 30-04-20), over hun slechte financiële situatie, willen we de opzegging al per 1 juni 2020 in laten gaan om u geen verdere kosten te laten maken.
(...)''