Rechtbank Midden-Nederland, 22-07-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:2867, 9901321

[eiseres] huurt sinds 1 september 2011 op grond van een huurovereenkomst bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (het gehuurde) van [onderneming 1] B.V. [gedaagde] is vanaf 3 mei 2018 eigenaar van het gehuurde. Op 1 augustus 2019 hebben [eiseres] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor het gehuurde, dat bestaat uit 4.443,6 m2 bedrijfs-en kantoorruimte en in totaal 25 parkeerplaatsen op gemeenschappelijk en eigen terrein. Het gehuurde maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw, waarin ook andere bedrijfsruimtes verhuurd worden. [eiseres] gebruikt het gehuurde voor het maken, opslaan en leveren van producten voor de automotive industrie.

Partijen hebben de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: AB) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard.

Partijen hebben in artikel 4.1 van de huurovereenkomst een aanvangshuurprijs op jaarbasis van € 268.800,- afgesproken. Daarbij is afgesproken dat vanaf het moment dat de werkzaamheden conform artikel 11.1 en 11.2 van de huurovereenkomst door Verhuurder zijn uitgevoerd en door Huurder zijn goedgekeurd, de nieuwe huurprijs op jaarbasis € 325.000,- zal bedragen.

In artikel 11.2 van de huurovereenkomst - onder het kopje ‘Werkzaamheden/renovatie uit te voeren door Verhuurder’ - staat een lijst van in totaal 13 werkzaamheden/renovaties die [gedaagde] aan het gehuurde zal (laten) uitvoeren. De lijst, die ziet op het aanbrengen, vervangen en verplaatsen van onderdelen van het gehuurde en het splitsen van aansluitingen en systemen, luidt als volgt:

-

A) Aanbrengen van gevelisolatie tegen de bestaande buitengevel kantoor en de bedrijfshal van het gehuurde. Deze isolatie zal bestaan uit een sandwichwandpaneel type 1150W in een kleurstelling antraciet/grijs, e.e.a. conform de specificatie in bijlage 12 “specificatie sandwichpanelen”;

-

B) Aanbrengen van een nieuwe dakbedekking en isolatie op het dak van het gehuurde, een en ander conform de specificatie in bijlage 17 “berekening plat dak d.d. 19-2-2019 [onderneming 2] bv.”;

-

C) Vervangen van de huidige kozijnen in het gehuurde voor kunststof kozijnen;

-

D) Vervangen van de enkelglas ramen in het gehuurde voor ramen van tenminste dubbel isolatieglas;

-

E) Splitsen van bestaande nutsaansluitingen, aanbrengen van eigen aansluitingen en eigen meterkast voor de levering van gas, water en elektriciteit in het gehuurde, voor zover dit mogelijk is bij desbetreffende nutsbedrijven. Daar waar dit niet mogelijk is zal verhuurder zorgdragen voor tussenmeters. Verhuurder zal er zorg voor dragen dat deze installaties en leidingwerk voldoen aan de hedendaagse normen en vereisten en zijn goedgekeurd, zodat huurder zonder bijkomende kosten de levering van deze nutsvoorzieningen op eigen naam kan overzetten;

-

F) Vervangen van de huidige Cv-installatie voor een nieuw HR-systeem. In de kantorenstrook (hoogbouw) per verdieping; 1 nieuwe Cv-ketel, en aanpassen/verplaatsen van de huidige cv-installatie in de bedrijfsruimten;

-

G) Vervangen van de huidige luchtbehandelingsinstallatie in de kantoren voor een nieuw systeem;

-

H) Aanbrengen van 2 douches, toiletten en kleedruimte op de begane rond zoals aangegeven op de tekening bijlage 14. Sanitair in overleg met huurder;

-

I) Splitsen van het bestaande alarmsysteem;

-

J) Afbreken van de “portiersloge” op het achter terrein om meer parkeerplaatsen te realiseren;

-

K) Verplaatsen van bestaande fietsenstalling voor het trafohuis op achter terrein;

-

L) Verplaatsen bestaande brommerstalling met afdak op achter terrein tussen bedrijfskantoor en bedrijfshal;

-

M) Verplaatsen schuifhek achter terrein en verbreden inrit (voor zover verhuurder daarvoor toestemming van de gemeente verkrijgt).

[eiseres] heeft [gedaagde] per brief van 8 september 2021 meegedeeld dat hij deze verplichtingen niet althans gebrekkig is nagekomen. Uitsluitend de werkzaamheden onder H zijn door [gedaagde] afgerond. De werkzaamheden onder E zijn deels uitgevoerd door [eiseres] en de werkzaamheden onder I zijn geheel door [eiseres] uitgevoerd. [eiseres] heeft [gedaagde] daarom in gebreke gesteld en gesommeerd de renovatiewerkzaamheden zoals opgenomen in artikel 11.2 van de huurovereenkomst alsnog te laten uitvoeren en uiterlijk 1 november 2021 af te ronden. [eiseres] heeft daarbij ook gemeld dat naast de renovatiewerkzaamheden sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde, zoals de gaten in de vloer van de expeditie-ruimte en de receptie-indeling. [eiseres] heeft [gedaagde] daarom conform artikel 9.1 van de AB gesommeerd alle gebreken binnen een maand te herstellen. Verder heeft [eiseres] [gedaagde] gevraagd om een werkplan voor de renovatie- en herstelwerkzaamheden.

Op 23 september 2021 heeft [A] van [eiseres] met [gedaagde] een gesprek gevoerd over de stand van de werkzaamheden.

[eiseres] heeft [gedaagde] op 28 oktober 2021 opnieuw gesommeerd de resterende renovatie- en herstelwerkzaamheden uit te voeren. Daarbij heeft [eiseres] [gedaagde] in gebreke gesteld voor nieuwe lekkages langs gevels en kozijnen die zij eerder, op 6 oktober 2021, al had gemeld.

In opdracht van [eiseres] heeft [onderneming 3] B.V. ( [onderneming 3] ) in februari 2022 het gehuurde bezocht en onderzocht wat moet gebeuren om te voldoen aan artikel 11.2 van de huurovereenkomst. [onderneming 3] heeft in zijn rapport van 30 maart 2022 geconcludeerd dat een aantal bouwkundige verbeteringen uit de huurovereenkomst nog niet zijn uitgevoerd, dat er brandwerende maatregelen nodig zijn en hij heeft aangegeven wat er aan de technische installaties nog moet gebeuren.

In april 2022 en op 19 mei 2022 heeft [eiseres] opnieuw lekkages aan het gehuurde bij [gedaagde] gemeld. Ook heeft [eiseres] bij [gedaagde] op 14 mei 2022 gemeld dat kabels van rookmelders zijn doorgeknipt. Op 20 mei 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd de lekkages te verhelpen en de rookmelders intact te laten.