Rechtbank Midden-Nederland, 28-08-2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558, 853250

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 maart 1994 van (de rechtsvoorgangster van) Mitros de bedrijfsruimte aan de Rijnlaan 167 te Utrecht.

Bij brief van 8 juni 2011 deelt Mitros aan [gedaagde sub 1] mee dat er afgezien van de inflatiecorrectie sedert de ingangsdatum van de huur in 1994 geen huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden en dat de geldende huurprijs van € 1.149,70 per maand (exclusief servicekosten) zeer veel afwijkt van de taxatiewaarde van € 1.875,- per maand. Mitros stelt in de brief voor de huurprijs stapsgewijs te verhogen naar € 1.600,- per maand (€ 19.200,- op jaarbasis) ingaande 1 september 2011 en tot € 1.750,- per maand (€ 21.000,- op jaarbasis) ingaande 1 maart 2012. In de brief wordt verder melding gemaakt van een eerder gesprek tussen vertegenwoordigers van Mitros en [gedaagde sub 1] waarin Mitros heeft meegedeeld dat het voor bedrijfsruimtes mogelijk is de huur eens in de vijf jaar aan te passen aan het dan geldende prijspeil ter plaatse. Mitros maakt melding van een afspraak voor een vervolggesprek met [gedaagde sub 1] op 15 juni 2011 en deelt mee dat zij dan graag een reactie op het voorstel ontvangt.

Bij brief van 12 september 2011 schrijft de advocaat van Mitros aan [gedaagde sub 1] dat [gedaagde sub 1] heeft aangegeven geen medewerking te willen verlenen aan de door Mitros voorgestelde verhoging van de huurprijs. De advocaat verzoekt [gedaagde sub 1] in te stemmen met de gezamenlijke benoeming van de bedrijfshuuradviescommissie (hierna steeds kort aangeduid als BHAC, kantonrechter) als deskundige, die de huurprijs zal vaststellen aan de hand van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in de afgelopen vijf jaar. De advocaat deelt mee dat Mitros de rechter zal verzoeken een deskundige te benoemen als [gedaagde sub 1] niet binnen de gestelde termijn instemt met de gezamenlijke benoeming.

[gedaagde sub 1] heeft daarop bij brief van 19 september 2011 aan Mitros meegedeeld dat het voor Mitros niet mogelijk is de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Zij wijst er op dat zij reeds in 2009 aan Mitros had laten weten dat de huurovereenkomst die mogelijkheid niet biedt en dat Mitros daarop de zaak heeft laten rusten. [gedaagde sub 1] concludeert dat Mitros in 2011 geen nieuwe inzichten naar voren heeft gebracht, deelt mee dat zij dus niet op het voorstel ingaat en evenmin reden ziet om in te stemmen met het benoemen van een onafhankelijk deskundige.

Mitros heeft zich daarop bij verzoekschrift van 22 september 2011 tot de kantonrechter van de rechtbank Utrecht gewend met het verzoek een deskundige te benoemen ter advisering omtrent de nadere huurprijs met ingang van 23 september 2011. [gedaagde sub 1] heeft in die procedure een verweerschrift ingediend met de gemotiveerde conclusie dat de kantonrechter het verzoek afwijst.

De kantonrechter van de rechtbank Utrecht heeft bij beschikking van 2 december 2011 geoordeeld dat het onvoldoende aannemelijk is dat de in 2009 voorgestelde nieuwe huurovereenkomst tussen partijen van kracht is geworden, dat de in artikel 7:303 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde termijn van vijf jaar is verstreken omdat de jaarlijkse huurindexering niet als een nadere huurprijsvaststelling is aan te merken en uit het verzoekschrift blijkt dat partijen het niet eens kunnen worden over een mogelijke wijziging van de huurprijs. De kantonrechter heeft vervolgens - kort gezegd - drie leden van de BHAC benoemd tot deskundige. De kantonrechter heeft over de kosten van het deskundigenonderzoek overwogen dat deze voorshands door Mitros moeten worden gedragen en dat Mitros van die kosten opgave kan doen in een zonodig nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over die kosten een beslissing zal worden genomen.

De advocaat van Mitros brengt in zijn brief van 9 december 2011 onder de aandacht van [gedaagde sub 1] dat de kosten van een advies van de BHAC tenminste € 3.500,- bedragen en dat die kosten uiteindelijk voor rekening van de meest in het ongelijk gestelde partij komen. Hij stelt een gesprek voor om in onderling overleg tot een nadere huurprijs te komen. [gedaagde sub 1] reageert bij brief van 15 december 2011 aan de advocaat van Mitros positief op dit voorstel.

Bij brief van 16 januari 2012 aan Mitros maakt [gedaagde sub 1] melding van een gesprek met de advocaat van Mitros waarin deze heeft voorgesteld de huur trapsgewijs te verhogen per 1 februari 2012 naar € 17.000,- per jaar en per 1 augustus 2012 naar € 21.000,- per jaar. [gedaagde sub 1] merkt op dat dit voorstel nauwelijks afwijkt van het eerdere voorstel van Mitros en stelt voor de huur per 1 februari 2012 te verhogen naar € 17.186,04 inclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] stelt voor om de huurprijs van het bedrijfsgedeelte van het gehuurde elke vijf jaar opnieuw vast te stellen en om af te zien van de indexering van de huurprijs van dat bedrijfsgedeelte.

[gedaagde sub 1] reageert per brief van 19 januari 2012. Zij wijst er onder meer op dat haar voorstel om uit te gaan van het puntensysteem aansluit op de laatste huuraanzegging van Mitros zelf en dat Mitros niet motiveert waarom de door [gedaagde sub 1] genoemde referentiepanden nier relevant zouden zijn. [gedaagde sub 1] zie die panden juist als vrijwel vergelijkbaar. Zij merkt de opstelling van Mitros aan als een afwijzing van haar handreiking om in dialoog tot een nieuwe redelijke huurprijs te komen en zij geeft aan die opstelling te betreuren.

De advocaat van Mitros schrijft daarop per email van 20 januari 2012 aan [gedaagde sub 1] onder meer:

De BHAC adviseert in het deskundigenrapport van 31 oktober 2012 een totale huurprijs van € 16.877,- exclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] laat op 9 november 2012 aan Mitros weten met die huurprijs in te stemmen, maar niet bereid te zijn bij te dragen aan de kosten van de BHAC.