Rechtbank Amsterdam, 12-12-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:7470, 9821547
Rechtbank Amsterdam, 12-12-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:7470, 9821547
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 12 december 2022
- Datum publicatie
- 18 december 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2022:7470
- Zaaknummer
- 9821547
Inhoudsindicatie
VvE-zaak. Nietig besluit ALV nu gebruikers/huurders niet zijn opgeroepen voor de vergadering. Strijd met het reglement/de akte. Overlast. Ontzegging gebruiksrecht.
Uitspraak
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9821547 EA VERZ 22-243
beschikking van: 12 december 2022
func.: 47653
I n z a k e
-
[verzoeker 1]
-
[verzoeker 2]
-
[verzoeker 3]
allen wonende te [woonplaats]
nader te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. N. Roodenburg , Netwerk Bedrijfsjuristen B.V.
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars het Gebouw [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. M.J.R. Elbers.
Bij verzoekschrift ex art. 5:130 BW van 11 april 2022, met producties, heeft [verzoekers] verzocht (kortweg) het besluit van 3 maart 2022 van de VvE te vernietigen voorzover daarbij geen toestemming wordt verleend voor het van de splitsingsakte afwijkend gebruik (verhuur) van zijn woning.
Op 1 augustus 2022 heeft [verzoekers] nadere stukken overgelegd: het Huishoudelijk Reglement, het Modelreglement 1983 en het Splitsingsreglement van 26 augustus 1988. Op 2 november 2022 heeft [verzoekers] nog een uittreksel uit het Kadaster overgelegd. Op 11 november 2022 heeft [verzoekers] een aantal ‘gebruikersverklaringen’ overgelegd. Bij mail van diezelfde datum heeft de gemachtigde bericht dat ook de drie huursters aanwezig zullen zijn op de zitting.
Op 7 november 2022 heeft de VvE een verweerschrift, met producties, ingediend. Op 11 november 2022 heeft de VvE een bericht gezonden over de ter zitting aanwezige belanghebbenden/eigenaars.
De zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2022. Hier was aanwezig [verzoeker 3] , bijgestaan door de gemachtigde. Als huurders zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
Namens de VvE is verschenen [naam 4] , werkzaam bij B&O Gevelconsultancy BV te Almere (bestuurder van de VvE), bijgestaan door de gemachtigde. Tevens zijn verschenen [naam 5] en [naam 6] alsmede [naam 7] en [naam 8] (leden van de VvE).
Partijen hebben hun standpunt uiteen gezet, aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Zowel de huurders als de verschenen leden van de VvE hebben het woord kunnen voeren. Na debat is het onderzoek ter zitting gesloten en is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Het appartementencomplex gebouw [verweerster] is gebouwd in 1956.
Bij akte van 26 augustus 1988 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten, is een reglement vastgesteld en is de VvE opgericht.
In dit reglement (hierna: het Reglement) is het Modelreglement 1983 van toepassing verklaard en is de doorlopende tekst van het op de splitsing van toepassing zijnde reglement vastgesteld.
In artikel 16 van het Reglement (rubiek G: gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten) is bepaald:
(...)
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van die toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(...)
In artikel 24 van het Reglement (rubriek H. Het in gebruik geven door de eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker) is bepaald:
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
2. Bovendien is vereist, dat de vergadering haar toestemming tot het gebruik verleent.
(...).
In artikel 27 van het Reglement (rubriek I. Ontzegging van het gebruik van privé gedeelten) is bepaald:
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement of de bepalingen bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaars en/of gebruikers,
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bepaalde maatregel.
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of wordt deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (...)
4. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
5. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde [de kantonrechter leest hier: vierde] lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek [tegenwoordig: art. 5:130 BW, kantonrechter] schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit met dien verstande , dat de schorsing wordt opgeheven, wanneer de rechter zich met het besluit verenigt, zelf wanneer de betrokkene tegen de uitspraak de rechtsmiddelen van hoger beroep of cassatie zou kunnen aanwenden.
6. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, (...).’
[verzoekers] is vanaf 1 oktober 2015 eigenaar van het appartementsrecht [adres 1] . Sedertdien is de woning steeds verhuurd aan derden.
In de jaren vanaf 2016 heeft zich een aantal incidenten voorgedaan (bevuiling van het trappenhuis en geluidsoverlast in en rondom de woning (trappenhuis en balkon) welke incidenten ook aan [verzoekers] zijn gerapporteerd. In 2017 zijn er klachten geweest in verband met diverse lekkages naar de benedenburen vanuit de douche van [adres 1] .
Bij de vergadering van 5 maart 2020 van de leden van de VvE is het document ‘Regeling inzake verhuur appartementen binnen uw VvE’ besproken en is besloten dat jaarlijks toestemming zal worden gevraagd voor de ingebruikgeving van appartementsrechten. In die vergadering is toestemming gegeven voor het ‘afwijkend gebruik van de woning’ voor [naam 3] .
In de vergadering van 4 maart 2021 is besproken ‘dat er veel verhuur plaatsvindt aan bijvoorbeeld kamerverhuur (evt. studenten) waarvan de VvE niet op de hoogte is.’ Ten aanzien van de woning [adres 1] wordt vermeld dat slechts één huurder bekend is bij de VvE, dat er wel meerdere mensen wonen, dat daarvoor geen toestemming is verleend door de VvE en dat er geen gebruikersverklaring is ingevuld. Besloten wordt ‘dat er voor [adres 1] voorlopig geen toestemming wordt verleend voor de huurders waarvoor geen gebruikersverklaring door de eigenaar is aangeleverd.’
Bij brief van 12 april 2021 is aan [verzoekers] door de bestuurder van de VvE een brief geschreven waarin klachten over geluidsoverlast worden gemeld. Tevens wordt gewezen op het zonder toestemming van de vergadering afwijkend gebruik van het appartement [adres 1] en de desbetreffende bepalingen uit de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, kantonrechter) en het Huishoudelijk Reglement.
Naar aanleiding van meerdere klachten van een aantal eigenaren over geluidsoverlast veroorzaakt door de bewoners van [adres 1] heeft de bestuurder van de VvE op 4 januari 2022 een brief geschreven aan [verzoekers] Aangegeven wordt dat er nog geen officiële toestemming van de vergadering is voor de bewoning. ‘In de komende Algemene Leden Vergadering van dit jaar zal de overlast vanuit uw woning als agendapunt tijdens de vergadering worden besproken en tevens het wel of niet verlenen van toestemming voor de huidige huurders’ aldus deze brief. Gewezen wordt op diverse bepalingen van het Reglement, o.a. artikel 16 lid 4 (zie hierboven onder 1.4.) en op de mogelijkheid dat de toestemming door de vergadering voor het afwijkende gebruik van het appartement bij voortdurende overtreding van de bepalingen van het Reglement wellicht niet worden verlengd.
Volgens de ook aan [verzoekers] toegezonden agenda voor de vergadering van 3 maart 2022 zou o.a. het punt ‘vaststellen toestemming afwijkend gebruik van de Akte (verhuur)’ aan de orde komen op de vergadering.
In de vergadering van 3 maart 2022 is na stemming besloten akkoord te gaan met afwijkend gebruik van de adressen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] hs, [adres 5] en [adres 6] maar voor de woning [adres 1] geen toestemming te geven. ‘Woning [adres 1] blijft dagelijks problemen veroorzaken in de vorm van geluidsoverlast. Dit buiten de aantal keren dat er begin 2020, in april 2021 en einde van 2021 vanuit de omwonenden veel klachten zijn binnengekomen en B&O VvE Beheer [de bestuurder, kantonrechter] dit ook bij de eigenaar heeft gemeld. Op basis van het schrijven en de terugkoppeling van de huurders dat zij e.e.a. zouden aanpassen blijft de overlast met name de dagelijkse geluidsoverlast, een storende factor voor de omwonenden. Hierdoor besluit de vergadering met meerderheid om geen toestemming te geven aan de woning [adres 1] hoog om deze te verhuren.’ aldus de notulen van deze vergadering.
Bij brief van 28 maart 2022, waarbij gewezen is op hernieuwde geluidsoverlast op 27 maart 2022 en de ‘eerdere officiële waarschuwing’ van 4 januari 2022 heeft de bestuurder van de VvE aan [verzoekers] bericht de ‘huurders per direct de toegang tot uw appartement te ontzeggen.’ Gewezen wordt op artikel 16 van de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, kantonrechter) dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin.
Het verzoek
2. [verzoekers] verzoekt de kantonrechter het besluit dat is weergegeven in hoofdstuk 3 van de notulen van 3 maart 2022 van de VvE, welk besluit erop ziet dat de Vereniging de toestemming om het appartement van verzoeker(s) te mogen verhuren aan de huidige huursters weigert, hangende de procedure te schorsen en uiteindelijk te vernietigen. Tevens wordt verzocht om vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, te verhogen met de wettelijke rente. Ter zitting is verzocht om vergoeding van (ook) de proceskosten.
De desbetreffende klachten van geluidsoverlast en vervuiling worden ontkend en zijn afkomstig waarschijnlijk slechts van één enkele appartementseigenaar. Bovendien zijn de klachten qua aantal en ernst – als deze al zouden komen vast te staan – te beperkt om een dergelijke verstrekkende maatregel als ontzegging van het gebruik, te rechtvaardigen. Het pand is gehorig dus is het logisch dat de buren meer horen dan wenselijk is. Normale leefgeluiden moeten worden gedoogd. Het besluit van de VvE is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Omdat de huurders niet zijn opgeroepen voor de vergadering is het besluit nietig.