Rechtbank Amsterdam, 24-05-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3214, 9523785
Rechtbank Amsterdam, 24-05-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3214, 9523785
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 mei 2022
- Datum publicatie
- 10 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2022:3214
- Zaaknummer
- 9523785
Inhoudsindicatie
oetsing aanvangshuurprijs. Artikel 7:247 lid 2 BW van toepassing bijj huurovereenkomsten m.b.t. onzelfstandige woonruimte die zijn aangegaan voor de duur van meer dan twee en maximaal vijf jaar.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9523785 \ CV EXPL 21-15618
vonnis van: 24 mei 2022
fno.: 42146
I n z a k e
gevestigd te Nieuwegein
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: SVU
gemachtigde: mr. L.A. Drenth
t e g e n
wonende te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 18 oktober 2021, met producties;- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens SVU is de heer [naam] (werkzaam bij de beheerder van SVU) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog een aanvullende productie ingediend. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht, SVU aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
[gedaagde] huurde met ingang van 1 augustus 2019 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van SVU een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] in Amsterdam (hierna: de woning).
De overeengekomen huurtermijn was 25 maanden, zodat de huurovereenkomst op 31 augustus 2021 zou eindigen.
De huurprijs voor de woning bedroeg € 346,50 per maand.
[gedaagde] heeft op 28 februari 2020 aan de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 mei 2021 geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, het puntenaantal van de woning vastgesteld op 133 en geoordeeld dat bij dit puntenaantal een huurprijs van € 281,47 per maand vanaf 1 augustus 2019 redelijk is.
SVU heeft op 31 mei 2020 verzet ingesteld tegen deze uitspraak.
De huurovereenkomst is op verzoek van [gedaagde] geëindigd op 30 september 2020.
Bij uitspraak van 5 juli 2021 heeft de huurcommissie het verzet van SVU ongegrond verklaard (hierna: de uitspraak van de huurcommissie).
In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur staat onder meer het volgende vermeld:
“(...)
Toetsen aanvangshuurprijs huurcommissie
De aanvangshuurprijs van tijdelijke huurcontracten kan worden getoetst door de Huurcommissie. Dit kan op dit moment tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar, en tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimtes, met dien verstande dat een maximale termijn van twee en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst wordt gehanteerd voor onzelfstandige woonruimtes, ook wanneer de huur langer dan die periode duurt, zie artikel 7:249 lid 2 BW. (...).”
Vordering en verweer in conventie
2. SVU vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
-
de aangevallen uitspraak van de huurcommissie vernietigt, althans voor vervallen verklaart;
-
voor recht verklaart dat [gedaagde] het verzoek tot toetsing van de aanvangshuur te laat bij de huurcommissie heeft ingediend;
-
voor recht verklaart dat aan [gedaagde] niet het recht toekwam om de huurprijs per aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen op grond van artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de huurcommissie ten onrechte de huurprijs heeft getoetst;
-
voor recht verklaart dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs, te verhogen op basis van de daarvoor geldende regels, de geldende huurprijs is;
de aangevallen uitspraak van de huurcommissie vernietigt, althans voor vervallen verklaart;
voor recht verklaart dat de buitenruimte met zes punten dient te worden gewaardeerd en de huurprijs dienovereenkomst vaststelt;
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de kosten van de procedure bij de huurcommissie ten bedrage van € 700,00 aan leges.
3. SVU stelt primair dat de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] (zie 1.4) ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard. Op grond van artikel 7:249 lid 1 BW dient een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst te worden ingediend. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 augustus 2019, zodat het verzoek van [gedaagde] aan de huurcommissie van 28 februari 2020 te laat is ingediend. Volgens SVU is artikel 7:249 lid 2 BW in dit geval niet van toepassing. Als dit artikel al geldt bij verhuur van onzelfstandige woonruimte – hetgeen volgens SVU niet het geval is – dan is dit alleen het geval bij verhuur voor een periode van 2 jaar of korter. Daarvan is in dit geval geen sprake, aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor 25 maanden. Aan inhoudelijke toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs kan dan ook niet worden toegekomen. Voor zover dat anders is, stelt SVU subsidiair dat de huurcommissie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de buitenruimte waaraan volgens het Beleidsboek Waardering Onzelfstandige Woonruimte van de huurcommissie zes punten dienen te worden toegekend, aldus steeds SVU.
4. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat artikel 7:249 lid 2 BW ook geldt voor tijdelijke overeenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte met een maximale duur van vijf jaar. [gedaagde] beroept zich daarbij kort gezegd op de memorie van toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 waarin niet wordt ingegaan op het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Pas daarna werd bepaald wat de maximaal toegestane duur van tijdelijke huurovereenkomsten zou worden, uiteindelijk voor zelfstandige woonruimte bepaald op twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte bepaald op vijf jaar. Dit betekent volgens [gedaagde] niet dat de wetgever heeft beoogd dat alleen huurders van onzelfstandige woonruimte met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar gebruik kunnen maken van de verlengde toetsingsperiode (en huurder van onzelfstandige woonruimte met een tijdelijke huurovereenkomst met een duur langer dan twee en korter dan vijf jaar dus niet). [gedaagde] beroept zich verder op de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (zie 1.8).